Haus verkauft, Frieden futsch (03.11.2004)

Vielen Mietern wird es mulmig, wenn »ihr« Haus den Besitzer wechselt. Sie fürchten, der neue Vermieter werde die Miete erhöhen, modernisieren oder sogar Eigenbedarf anmelden. Möglicherweise will er das sogar, muss sich aber an Regeln halten.


(WJ)Frisch gebackene Hausbesitzer handeln gern schneller, als sie sollten. Dabei können zwischen dem Kaufvertrag und der Eintragung ins Grundbuch Monate vergehen. Der neue Eigentümer darf aber erst in vollem Umfang als Vermieter tätig werden, wenn er rechtswirksam im Grundbuch eingetragen ist.

Die Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags oder einer so genannte Auflassungsvormerkung reichen nach Angaben der Berliner MieterGemeinschaft e.V. nicht aus. Vor dem Grundbucheintrag sind Mieterhöhungen, Kündigungen oder Modernisierungsankündigungen demnach nicht rechtswirksam. Mieter können sich beim Grundbuchamt selbst über den Eintrag vergewissern, wenn sie ihren Personalausweis und den Mietvertrag vorlegen. Adresse und Öffnungszeiten des Grundbuchamts nennt das zuständige Amtsgericht.


Wer kriegt jetzt eigentlich die Miete?

So lange der Neue nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er im Haus nichts zu melden: Er darf weder die Wohnungen betreten, noch Schlösser auswechseln, noch irgendwelche Bauarbeiten beginnen, sofern ihn der alte Eigentümer nicht ausdrücklich dazu ermächtigt hat. Ebenso wenig sollten die Mietparteien ihre Miete vor dem Grundbucheintrag an den neuen Vermieter überweisen. Der mag es zwar eilig haben zu kassieren, weil er gerade eine Menge Geld für die Immobilie auf den Tisch gelegt hat, sollten der alte und der neue Vermieter aber irgendwo zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag in Streit geraten, kann es leichtgläubigen Mietern passieren, ihre Miete zweimal zahlen zu müssen.


Kündigung nach Maß

Weder nach dem Verkauf noch nach der Versteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung hat der neue Eigentümer das Recht, die Mieter einfach zu kündigen. Nach einer Zwangsversteigerung verkürzt sich die Kündigungsfrist auf die gesetzlich festgelegten drei Monate. Der Käufer bleibt aber an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden, außerdem kann der Mieter alle Möglichkeiten des Widerspruchs ausschöpfen. Allzu leicht dürfte es dem neuen Eigentümer auch nicht fallen, einen Anspruch auf Eigenbedarf gegen seine Mieter durchzusetzen.


Verträge bleiben gültig

Grundlage der Verhandlungen zwischen Mieter und neuem Eigentümer sind die alten Verträge. Mit dem Kauf übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers gegenüber den Mietern. Der alte Mietvertrag bleibt gültig, wie oft auch Vermieter oder Verwalter wechseln mögen. Dies gilt auch für mündliche Verträge.